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产城融合: 近郊还是远郊?

    下载APP 阅读本文更深度报道  “  从特色小镇到产城融合,核心是什么?  ”  原载于新华报业《新苏商》杂志  中国的城市发展正在遭遇前所未有的挑战,城市变得越来越臃肿,这可以从很多方面看出来,1953年7月第一次全国人口普查数据时,南京的人口数为230万,而2017年,南京人口数已经达到833.5万人,城市变得越来越大。北京从二环已经修到了六环,曾经有网文笑言,一对情侣相隔的距离犹如异地恋的距离。居住在中国一二线城市的人们既享受着城市发展带来的福利,又有更多的烦恼,这就大家所称的“大城市病”。  中国城市的发展历程,就是城镇化的过程。解放之后,中国有些地区甚至直接从农耕社会跳跃发展到城镇化的过度,这个进程不断加大。以南京为例,城镇化度已经高达82%,大城市的快速发展与中国的人口迁徙关系密不可分,也就是目前大家所说的“人口红利”,因为城市发展需要外来人口,而大城市的各类机会更多,不同阶层的人都能在大城市生存下去,这也带来了更多的问题,比如说:人口膨胀、交通拥挤、住房困难、环境恶化、看病难、教育资源不均、资源紧张、物价过高等现象,这就是通常大家所说的“大城市病”。  由此带来的负面效应还在扩大,由于房价的高企、资源不均衡,虽然国家已经开放了二胎政策,但生育率依旧不断下降,同样由于人口的不断聚集,享受了快速发展的大城市,与目前国内三四线城市的发展落差,也是政府正在考虑的问题:中国是发展中大国,必然要有整体的考虑,如果优秀人才都被一二线城市吸引,那么没有人才的发展也不过是空谈。从这两年热议的“逃离北广上”,到大城市纷纷出来严控城市规模的政策,进行周边协同发展,疏解人口的目标。北京就出台了涉及京津冀协同发展的意见,2017年取得明显成效;“控”与“疏”双管齐下,严控新增人口,2020年人口控制在2300万以内,中心城区力争疏解15%人口。  北京从单中心模式变为多中心模式,解决人口拥挤、交通拥堵、公共资源紧张等“大城市病”的困扰,是政府和社会达成的共识,这也是未来大城市发展的必经之路,可以判断的是,中国一直以来的以大城市快速发展的城镇化进程正在进入下一步:全国城市的协同发展,享受更大的改革开放成果,疏导人口,降低大城市压力成为必然,三四线城市的城镇化会是下一阶段的长久目标,而在此之前,以北京“京津冀协同发展”的区域协同效应所产生的新的城市发展方式,会有示范效应。  “先城后产”还是“先产后城”?  中国城市的发展历程,通常会有两个模式,“先城后产”或者“先产后城”,克拉玛依、仪征化纤、南京大厂等地区,都是“先产后城”的代表,而近年来房地产行业的飞速发展,带来类似鄂尔多斯(600295,股吧)“鬼城”现象,让“先城后产”的发展方式受到质疑,所以“产城融合”成为今年来热门的话题,所谓城市的协同发展,也是围绕大城市的的枢纽作用,集聚人才,在资源上辐射和引领,这是协同发展所体现出来的优势,同样也会带来问题,如何疏导和留住人口在新区域发展,目前可以看到的是围绕着大城市进行的“产城融合”,尤其是以特色小镇为代表的新型城镇化和新农村建设。  传统城市的发展是以居住生活功能为主,产业通常以工业为主,但这一轮的“产城融合”,产业不仅仅是以工业为主,以特色小镇为基础的“产城融合”,成为产城融合的载体,各类特色产业将会推动新的城市的发展和配套完善,达到产业、城市、生态功能的协调健康发展。  根据2016年7月,住建部、国家发改委和财政部联合发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》(建村【2016】147号),希望到2020年,培育1000个左右各具特色,富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,来推动新型城镇化和新农村建设。《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》也提出,增强中心城市辐射带动功能。发展一批中心城市、强化区域服务功能。大中城市要加快产业转型升级,延伸面向腹地的产业和服务链,形成带动区域的增长节点。  产城融合发展就其核心来看,是促进居住和就业的融合,即居住人群和就业人群结构的匹配。产业结构决定城市的就业结构,而就业结构是否与城市的居住供给状况相吻合,城市的居住人群又是否与当地的就业需求相匹配,是是否形成产城融合发展的关键。  如何形成配套闭环?  一二线城市的发展饱和和三四线城市的发展不均衡,必然需要得到改变,但最大的难题首先是选址,既要有大面积可供开发的土地,又要符合政策的规划,还要有未来人群聚集的预期,在这方面,中国城市的发展吃过大亏,尤其是在楼宇经济时代,为了追求发展政绩,不少开发区、产业园空有其名,但入住率和使用率很低,造成过度开发,形成“空城”、“鬼城”。  规划城市时,既要有打造中心、建设资源富集的CBD,也要避免资源分布过于不平衡,同时还要思考城市的开放性,考虑城市的“黏性”:能否吸引外来人口,能否让市民有足够的获得感与归属感、愿意留下来继续打拼而非远走他乡。  相比原来的主城区,能够吸引人才长久落地的,除了产业聚集之外的就业机会,首先先行的应该是基础设施和配套,比如:地铁解决交通问题,引入名校资源解决子女教育问题,引入大型医院解决养老医疗问题,当然更重要的还是新的产城融合的城市,房价成本相对较低,但同时又能得到大城市同样品质的生活,这是产城融合选址首先需要解决的问题,也是形成“黏性”的关键所在。  除此之外,对于新城区的整体规划和建设,其实也意味着中国房地产新的机会,基于产业地产与通常意义的商品房开发完全不同,这对于开发商而言也是挑战,但从恒大、碧桂园、绿地、万科、华夏幸福(600340,股吧)等标杆房企对于“产城融合”、“特色小镇”的土地储备,开发商的开发思路已经发生了变化,产城融合的土地开发会成为下一阶段中国房地产行业发展的重要任务。  也就是说,基于产城融合的新开发,已经不是单一楼盘的开发,通常这样的项目要超过百万平米的规模,传统的住宅楼盘开发是要找到配套良好的地块,建设优质的住宅产品、景观绿化,导入优良的物业服务,精良的营销包装后就有可能成功。基于产城融合的开发模式,已经让开发商进入了“运营”城市的运营商行列,但同样也具有更大的挑战,不过开发商原有的经验和资源有助于快速形成配套落地。  通常我们在产城融合中更重视“产业”结构布局,但从实际情况来看,基于产城融合新城的产业结构所形成的,还有围绕产业诞生的就业结构、消费结构,从深圳、广州等沿海开发较早的区域来看,产业结构的飞速发展并未让城市留住人,大量的外来务工人员把城市当做“候鸟式”打工,人口的过度输出输入造成农村的留守儿童、老人,大城市的治安、环境等问题,就是由于未形成“产业结构、就业结构、消费结构”的匹配。  新的全面开发带来的产城融合,将会形成大量的配套产业,他们服务于产业,又会诞生相应的就业机会,加上政府的规划控制,具有社会多方力量共同参与的开放特征,生态环境优美、资源集约利用、可持续发展等综合特点,这是新一轮产城融合的特点和目标,取决于总体规划的前瞻性,而不是传统的“运动式”投资,并且围绕着社会力量能快速的形成新的城市中心,会让新城的吸引性更强,而大城市控制规模后的溢出效应和新城的“海绵”效应形成良性闭环。  远郊还是近郊?  产业布局是产城融合的重中之重。在过去,我们通常认为的产业是以第二产业为主体的工业,但随着时代发展、互联网等新经济的诞生,产城融合的产业也发生着变化,第二产业和第三产业,尤其是主要包括互联网、旅游、交通运输业、通讯产业、商业、餐饮业、金融业、教育产业、公共服务等非物质生产部门,第三产业对于人才的吸引力会更加加强。  所以在产业的选择上,目前可以看到的是改造升级和全新布局,以云栖小镇为例,这是以云计算为基础的产业生态聚集地,运用大数据的计算将简单数据变成生产要素,小镇就是围绕云计算产业的特点,构建“共生、共荣、共享”的生态体系,2015年阿里云开发者大会正式更名为“云栖大会”,每年数十万人参与大会,通过云计算,一个云栖小镇其实带动着国内云计算、人工智能、智能制造等多领域产业链的发展。  但其实阿里云的概念2008年才提出,经过10多年的发展,完全依靠技术驱动,从独立自主的飞天OS,驱动行变革,这是先进的技术行业形成的产城融合特色。  另外一个案例则是9月26日刚刚开园的碧桂园潼湖科技小镇,潼湖特色小镇首期将会呈现以物联网、大数据为核心的产业生态,成为世界级的物联网产业集聚地;打造以人工智能、云计算等为主导的创新服务产业基地;聚焦智能制造、智能终端、智慧物流等产业。  潼湖科技小镇的最终目标是在8年内,导入150000名高科技人才、引进1600家企业、产生1600亿元年产值;最终实现全产业链的协同发展,具备国际影响力,成为全球物联网和智能控制产业的创新高地。  地理位置上看,潼湖处于广州、惠州、东莞、深圳的中间,深圳直接连通港澳地区,这是大湾区的核心区域,2017年,“粤港澳大湾区”正式写入中央政府工作报告,这标志着建设世界级湾区正式上升为国家战略。  从两个案例看,云栖小镇在省会杭州,杭州也是南京对标找差的重要对象。杭州是电商之城,在互联网领域的发展有其特殊的时代性,但也有必然性,尤其是政府对于新产业的开放支持,从而让杭州在江浙沪地区独领风骚。而潼湖科技小镇则是升级改造的案例,但究其格局,也是具有国家级经济战略格局的卡位,后面才是辐射东莞、深圳广州的科技制造产业的改造升级,以及针对广东原有相关产业的整合升级。  产城融合布局难度上看,无疑支持全新产业的难度会较高,但从长期收益上来看,会彻底改变一个城市的“产业基因”,所以针对新产业的扶持,尤其具有“独角兽”级的新产业是值得关注的。如果是升级现有产业,进行整合,想要达到良好的效果,建议还是因地制宜,不仅仅是小范围的改造,而是站在区域经济的高度,看准未来的影响,真正贯穿产业链。  所以说,对于产城融合远郊还是近郊的考虑,并不绝对,核心还是在于结构是否合理,配套是否到位,丰富的社会资源、生活资源是新城市的基础。在城市运营中,形成“共生”关系,既有政府的长远合理规划,又有开发商在内的社会力量快速进行硬件建设、升级改造,在产业布局上因地制宜,关注新产业,培育新产业,城市的发展有一定的生命周期,应该遵循其内在的逻辑,进行相应的调整。本文首发于微信公众号:互联网启示录。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

    (责任编辑: HN666)

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